つなぎ融資とは？
必要になる
ケースと上手な利用法

つなぎ融資利用法 #1

それでは次に、つなぎ融資の利用法について紹介します。つなぎ融資での支払いが必要となるタイミングとしては、住宅の工務店への着手金や中間金などの工事費用を支払うときですが、つなぎ融資は必要なタイミングに合わせて利用することができる一方で、回数は土地代・着工金・中間金の計3回まで、金額の上限は住宅ローン借入金額の3割から4割までというように、回数や金額に制約がある場合があり注意が必要です。

また、つなぎ融資で受け取った金額は、住宅ローンが実行された後で清算するという仕組みになっているため、つなぎ融資を利用したい場合は、住宅ローンの申し込みをする金融機関に一緒に申し込みをする必要があります。

つなぎ融資だけ別の金融機関で借りるということはできず、また、金融機関によっては回数や金利などの条件も異なります。そのため、希望通りのつなぎ融資が受けられるかどうかについては、事前の確認が必要です。

戸建ての住宅を新たに建てる場合は、どのタイミングでいくら資金が必要になるかをあらかじめ把握しておきましょう。

土地を先行して購入する際につなぎ融資を利用する場合は、1年以内に住居が完成することが条件として決まっていたり、つなぎ融資の契約までに建築請負契約書を提出することが求められることがあるため、土地の購入と並行して建築計画を進める必要があります。

諸費用がいくらかかるかについては、不動産会社や工務店、建築会社などに確認し、項目別に支払金額の見積書を作成してもらいましょう。着工金や中間金の有無などは工務店や建築会社によっても異なるため、見積書を作成してもらうことで資金計画もより明確になります。

住宅購入に必要な資金がだいたいいくらかかるのか把握したところで、自己資金で支払うか、つなぎ融資で支払うかを考え、そこで初めて「どのタイミングでつなぎ融資をいくら借りる必要があるのか」がはっきりします。つなぎ融資を利用するにあたっては、本当に融資が必要であるかどうかを改めて確認することも大切なポイントとなることを覚えておきましょう。

つなぎ融資を利用するにあたっての具体的な流れについて説明します。つなぎ融資を受けてから清算するまでの主な流れは、以下のようになります。

つなぎ融資を受けて完済するまでの流れ

1. 新住居のための土地を購入
2. 工務店に住宅建築を依頼。
   着工金の請求を受領
3. つなぎ融資を利用
4. 着工金の支払い。工事開始
5. 中間金の支払い
6. 竣工、住居の引き渡し
7. 登記登録
8. 住宅ローンの本審査
9. 住宅ローン開始、建築残金支払い
10. つなぎ融資の完済！

つなぎ融資を受けてから清算するまでの大きな流れとしては、まずは住宅ローンとつなぎ融資を行っている金融機関の審査を受けることから始まります。つなぎ融資は住宅ローンを補完するための融資ですので、金融機関は住宅ローン減税の融資の審査と同様に、契約者が一定の条件を満たしているかで判断されます。

審査が通った後はつなぎ融資を受けとることができますので、土地の購入代に充てたり、着工金を支払うことで、工事が開始されます。工事が進むと、今度は中間金の支払いなどを行い、工事検査と竣工検査が行われれば、建物が完成となります。住居が完成し、登記登録を行うことにより、今度は住宅ローンの本審査となりますので、審査が通ることで住宅ローンの融資が実行されます。

つなぎ融資の借り入れ時は金利のみを支払い、建物の引き渡し後に実行される住宅ローンでは建築会社への支払いとつなぎ融資の精算が行われるため、ここでつなぎ融資は完済となります。

つなぎ融資利用法 #3

つなぎ融資を受ける際のシミュレーションを具体例と一緒に紹介します。金利は金融機関によって異なりますが、約2%～4%といった金融機関が多くなっていますので、今回は以下の条件で試算します。

例えば、土地価格1,000万円で、建物価格が2,000万円の住宅を新築するケースでは、土地代金として1,000万円、建物の着工金として建物価格の3割である600万円、上棟時に中間金として同じく600万円を支払います。

まずは、上記の例で利息について計算すると以下の金額になります。

つなぎ融資は、住宅ローンを利用するまでの一時的な融資ですので、つなぎ融資にかかる利息は、借りている期間が短ければ短いほど安くなります。新築で木造住宅を建築する場合は、一般的には3カ月から4カ月ほどかかりますので、つなぎ融資を受けとる期間を最短としたい場合は、約4カ月程度となります。

着工金に関しては着工直前の融資となりますが、中間金は着工から約1カ月ほどたってからの融資となるため、3カ月程度の利息を支払う必要があります。

以上のことから、土地代金・着工金・中間金の利息を概算すると、合計約25.5万円がつなぎ融資にかかる利息の額となります。そのため、土地代金として1,000万円の資金を負担する場合でも、実際には利息や諸費用を引いた額が実際に受け取る金額となるため、融資額は約970万円ほどとなります。

しかし、実際には住宅建築に関わる業者の都合や天候などの影響により、住宅ローンが実行されるまでに時間がかかる可能性もあります。その場合は、借入期間が延びてしまうため、必要な利息が多くなり、融資額はさらに少ない金額となります。

注意点 #1

つなぎ融資を利用することで住宅購入時にかかる費用を軽減することができますが、本当につなぎ融資を受けることが必要かどうか、しっかりと見極める必要があります。融資には必ず利息が発生しますし、約1年という短期間のローンではあるものの、ほかのローンと比べると高金利なのもつなぎ融資の特徴です。

諸費用の負担なども大きく影響しますので、事前にシミュレーションをし、無理のない方法を必ず選択するようにしましょう。つなぎ融資を利用する際に特に注意したい点について紹介します。

銀行のほとんどは住宅ローンに対応していますが、つなぎ融資に関しては、扱っている銀行が少ないのが現状です。そのため、もしつなぎ融資が必要になる場合は、住宅ローンを選ぶ際に、つなぎ融資の有無を調べてから検討する必要があります。

金融機関によっては、金利が固定金利で高い設定になっていたり、変動金利の場合でも金利が高い銀行がほとんどです。住宅ローンとつなぎ融資の両方の条件をよく検討した上で選ぶようにしましょう。

つなぎ融資は金利が高く、追加の諸費用が発生するため、その分、経済的な負担も大きくなります。新築住宅の購入は、誰にとっても大きな買い物になりますので、なるべく金利が安い金融機関を選ぶのがいいでしょう。

例えば、大手銀行と地方銀行を比べた場合では、どちらがつなぎ融資の利息が安いのでしょうか。大手銀行や、規模の大きな地方銀行の場合は、複数の県に支店を持っているため、金融機関によっては地方によって金利を変えている場合も考えられます。つなぎ融資を利用する際は、住宅の購入を考えている住宅会社や不動産会社に、つなぎ融資の金利が安い金融機関について聞いてみるのもいいでしょう。

しかし、たとえ金利が他社と比較して安かったとしても、利息以外の手数料もかかりますので、総合的な金額で判断するようにしましょう。

同じ金額の融資を、同じ借入期間で借りた場合でも、どの機関のつなぎ融資を利用するかどうかで負担額が大きく変わります。金利が安く、諸費用を安く抑えられる金融機関を選ぶようにしましょう。