はじめての住宅ローン

自営業の
住宅ローン、
私の年収だと
いくら借りら
れる?

自営業の住宅ローン、私の年収だといくら借りられる?

⾚字申告だと審査は不可?
⾃営業で必要な年収を紹介

新井智美

トータルマネーコンサルタント/
CFP/1級ファイナンシャルプランニング技能士

住宅ローン利用にどのくらいの年収が必要か、返済シミュレーションとともに解説します。

2023.06.21 8

Contents

  • 自営業はなぜ住宅ローン審査が厳しいの?
  • 赤字申告だと不可?どのくらいの年収があれば安心?
  • 自営業で住宅ローンを借りた際の返済シミュレーション
  • 住宅ローン審査を通るためのコツ
  • 自営業でも利用しやすい金融機関
  • まとめ
  • 赤字申告の自営業住宅ローン Q&A

…やっぱり
会社員の方が
ローンって
組みやすいの?

…やっぱり会社員の方がローンって組みやすいの?

会社員と自営業者の場合、住宅ローンの審査基準が異なります。その違いは一体どのような点なのでしょうか?

自営業はなぜ
住宅ローン審査が厳しいの?

年収の不安定さが⼀因

自営業者は会社員に比べて、住宅ローン審査のハードルが高いと言われます。最も大きな理由の一つは多くの自営業者の収入が不安定なことです。会社員なら、定年退職までの間の収入の見込みが立てやすいのですが、自営業者の場合は将来の予測をすることは容易ではありません。

対応に消極的な金融機関も多い

金融機関にとっても、自営業者は一般的に返済についての不確定要素が大きいため、審査が厳しくなるだけでなく、対応に消極的なところもあるようです。収入の不安定さが、審査に影響していると言えるでしょう。

自営業者向けの住宅ローンに
注力している金融機関もあり

ただし、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関もありますので、金融機関を悩んでいる人や他の金融機関で満足な結果を得られなかった人は、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関に相談するのも良いでしょう。

必要な投資だし
赤字は今期だけだし…
ダメですか?

必要な投資だし赤字は今期だけだし…ダメですか?

基本的に赤字決算であれば住宅ローンの利用は難しいといわれています。ただ、状況によっては利用が可能なケースもあります。

赤字申告だと不可?
どのくらいの年収があれば安心?

赤字申告だとローン審査は厳しい?

赤字になる理由はさまざまです。一時的に設備投資を行ったため赤字になってしまった。
急激な市況変化により一時的に赤字になってしまったというケースもあるかと思います。
一般的に3期分の申告所得で判断されるケースが多いため、もし3期中で赤字がある場合、住宅ローンの審査が不利になるケースが多いです。

2期・3期前の赤字であれば、
フラット35の利用

ただし、3期以内に赤字申告があっても諦める必要はなく、状況によってはローンを利用することもできます。
フラット35の審査対象は直近1期分の申告所得で審査するため、2期前・3期前に赤字になってしまった場合でも直近の1期分が黒字であれば、そちらの申告所得をもとに住宅ローンの利用審査がされます。

「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン?―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―
[基礎知識] 2021.12.01

直近での申告所得が
赤字の場合は個別相談

直近1期で赤字となっている場合でも、事業で普段付き合いのある地元の金融機関や、自営業やフリーランスの方への貸出に注力している金融機関もあるため、そちらに相談することも検討してみましょう。

ただし、事業以外の世帯全体での資産状況など総合的に判断し、無理の無い支払い能力があると認められた場合に限ります。
返済は問題なくできるという方は、あきらめずに、そういった金融機関に相談してみてはいかがでしょうか?

どのくらいの年収があれば安心?

自営業者も、住宅ローンの利用には慎重さが求められます。仮に住宅ローンを組むことができても、返済が重い負担となると、日々の生活を圧迫しますし、返済が滞ると最終的にマイホームを手放すことになり、家族の人生まで変えてしまいます。

自営業者にとって、不確実な未来をリスクと捉えるか、可能性と捉えるかは悩ましいところですが、事業に夢をかける分、家計は慎重に管理することが大切です。
それでは住宅ローンの審査の際に、どのくらいの年収があれば安心なのでしょうか。

経費を差し引いた所得が審査の対象

ここで注意しなければならないことは、金融機関が住宅ローンの審査をする際に、会社員の場合は年収(税引き前)が対象になりますが、自営業者に関しては、年間の売り上げから経費を差し引いた所得が対象となり、直近の3期連続で黒字であることが条件とされることが一般的だということです。

では、どのくらいの所得が必要なのでしょうか。具体的な条件を入れてシミュレーションをしてみましょう。

年収、
実際どのくらい
あればいいの?
教えて!

年収、実際どのくらいあればいいの?教えて!

住宅ローンを借りるために必要な所得額を事前に把握しておくことが大切です。

自営業で住宅ローンを借りた際の
返済シミュレーション

「スゴい住宅ローン探し」には、住宅ローンのシミュレーションがあります。
下記の条件を設定して試算してみました。

返済額シミュレーション

ex.

借入金額:
2,000万円
返済期間:
35年

返済額(元金+利息)が一定となる元利均等払い

運用金利は審査基準をクリアすることを想定し自営業向けの審査で計算につかわれるとされる高めの金利を想定し4%(固定)で設定しました。

すると
・毎月の返済額は8万8,554円、
・返済総額は3,725万8,868円。
・毎年の返済額は
8万8,554円×12=106万2,648円
となります。

返済負担率

無理な返済が延滞につながらないよう、収入比の借り入れ金額を示す「返済負担率」が審査されます。
返済負担率は年収に占める年間返済額の割合のことですが、自営業者については

返済負担率 =
年間の返済金額 ÷
3年間の所得平均額 × 100

で計算されます。
返済負担率は、一般的に25%~35%とされています。この返済負担率が高いほど収入に対しての住宅ローンに占める割合が多く、家計への負担も重くなります。

返済負担率35%の必要な所得
106万4,539円 ÷ 35%
= 304万1,540円
返済負担率30%の必要な所得
106万4,539円 ÷ 30%
= 354万8,463円
返済負担率25%の必要な所得
106万4,539円 ÷ 25%
= 425万8,156円

住宅ローンの返済負担率は25%から35%が無理なく返済できる目安だと言われています。参考にしてみてください。

このシミュレーションでは毎月の返済額から借り入れ可能金額も調べられるので、無理なく借りるとすればどうなるか、という試算をすることも可能です。
設定した条件を上記と同様にし、仮に毎月の返済額を8万円とすると、シミュレーション上の借入可能額は1,806万円となります。9万円とすると2,032万円となり、現実的な借入額を元に、借り入れ可能額を調べることができます。

試算する際の「金利」は、審査基準をクリアするための試算には4%を、家計の中での実際の返済負担を試算する場合は実際の金利に近い2%を使うのが良いでしょう。

いくら借りられるかだけでなく、いくらなら無理なく返せるかも大切です。この二つの視点から資金計画を考えてみましょう。

審査落ちたら
絶対凹むから…
やれることは
何でもやって
おきたい!

審査落ちたら絶対凹むから…やれることは何でもやっておきたい!

自営業者が審査にとおるコツや注意しておくべきポイントについてしっかりと押さえておきましょう。

住宅ローン審査を通るためのコツ

自営業者が住宅ローン審査に通るためには、以下ポイントを再確認しておくと良いでしょう。

  • 安定的、継続的な所得を確保する
  • 無理な返済計画を立てない
  • クレジットカードなどの信用情報や、税金等の延滞がないかをチェックしておく
  • 購入予定物件の担保価値も考慮する
  • 健康状況に留意する。
    (年齢が上がると審査も厳しくなる)
  • 事業や貯蓄の実績などを説明する
    (客観的な資料があるとなおよい)

付き合いのある金融機関や自営業に
注力した金融機関の利用も

また前述の通り、付き合いのある地元の金融機関などがあれば相談してみるのもいいでしょう。付き合いの長さや、メインバンクとして協力してもらっていることなどから、ローンを組むことが可能になることもあるようです。金融機関によっては、自営業やフリーランスの方への貸出に注力している金融機関もあるため、そちらに相談することも検討してみましょう。

また、住宅を取得するときに自己資金(頭金)でまかなえない部分が、住宅ローンの借入金額になります。頭金が大きければ借入金額は少なくてすむということもあらためて認識しておく必要があります。

自営業・個人事業主でも住宅ローンの審査をクリアするコツを紹介!
[審査] 2021.12.10

私たちの
頼もしい味方、
紹介します♪

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審査結果に満足がいかない場合は、他の金融機関も検討の候補に入れてみましょう。

自営業でも利用しやすい金融機関

金融機関によっては
申告所得以外からも審査をおこなう

普段利用している金融機関や自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関では、申告書類の所得以外の観点からも審査を行うケースがあります。

世帯全体での資産はあるけれど、申告書類の所得だけで判断されて満足な結果が得られなかった。たまたま直近に設備投資などにより、一時的に経費が増え所得が低く満足な結果が得られなかった。
そういった方は、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関に相談することにより、形式的な書類審査だけでは見えない、事業内容や中長期的に見た事業計画、世帯全体での資産状態をもとに審査対象になることがあります。

フラット35もおすすめ

金融機関の住宅ローンとは別に、フラット35や普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関の利用も検討する価値があります。

また、民間の金融機関では金融機関のリスク回避のため、自営業者にはより高めの「審査金利」で審査が行われると言われていますが、フラット35は固定金利のため、実際の借り入れ金利とほぼ同じ値となります。
フラット35は、平均の所得が3期連続で黒字があることが求められる多くの金融機関の住宅ローンとは違い、審査されるのは直近の1期分だけです。
所得が大きく改善した、あるいは開業からまだ3年が経過していないといったケースでも審査対象になります。

大手やネット金融機関などの審査で、満足な結果が得られなかった人も住宅購入はあきらめずに、普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関やフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。

赤字申告だと審査は不可?自営業で住宅ローンを借りるための必要年収額を紹介

まとめ

  • 年収だけで審査される会社員と異なり、自営業者は3期分の所得額で審査が行われる。
  • 赤字の期があると、審査に通らない可能性がある。
  • 過去に赤字の期があっても、直近の期が黒字であればフラット35が利用できる。
  • 普段取引している金融機関に相談することも有効な方法。
  • 返済負担率も考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要。

自営業者の住宅ローン借入時の必要年収についてシミュレーション・解説しました。
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  • 借入可能額シミュレーター
  • 毎月の返済額シミュレーター
  • 厳しい理由 自営業はなぜ住宅ローン審査が
    厳しいの?
  • 赤字申告 赤字申告だと不可?どのくらいの
    年収があれば安心?
  • 計算する 自営業で住宅ローンを借りた際の返済シミュレーション
  • 審査のコツ 住宅ローン審査を通るためのコツ
  • 金融機関の選び方 自営業でも利用しやすい金融機関
  • まとめ まとめ
  • 厳しい理由 自営業はなぜ住宅ローン審査が
    厳しいの?
  • 赤字申告 赤字申告だと不可?どのくらいの
    年収があれば安心?
  • 計算する 自営業で住宅ローンを借りた際の返済シミュレーション
  • 審査のコツ 住宅ローン審査を通るためのコツ
  • 金融機関の選び方 自営業でも利用しやすい金融機関
  • まとめ まとめ

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