赤字申告だと審査は不可?自営業で住宅ローンを借りるための必要年収額を紹介

2020.08.24 8

一般的には自営業者は住宅ローンを組むことが難しいと言われています。ではどのくらいの収入があれば住宅ローンを組めるのか、具体的な返済シミュレーションをしながら、審査に通るために必要なことを説明。あわせて、自営業者にとって、メリットのあるフラット35や普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関についても紹介します。

01自営業者はなぜ住宅ローン審査が厳しいの?

自営業者は会社員に比べて、住宅ローン審査のハードルが高いと言われます。
最も大きな理由の一つは多くの自営業者の収入が不安定なことです。
会社員なら、定年退職までの間の収入の見込みが立てやすいのですが、自営業者の場合は将来の予測をすることは容易ではありません。金融機関にとっても、自営業者は一般的に返済についての不確定要素が大きいため、審査が厳しくなるだけでなく、対応に消極的なところもあるようです。収入の不安定さが、審査に影響していると言えるでしょう。ただし、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関もありますので、金融機関を悩んでいる人や他の金融機関で満足な結果を得られなかった人は、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関に相談するのも良いでしょう。

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02具体的にどのくらいの収入があれば安心?

自営業者も、住宅ローンの利用には慎重さが求められます。仮に住宅ローンを組むことができても、返済が重い負担となると、日々の生活を圧迫しますし、返済が滞るとマイホームを手放すことになり、家族の人生まで変えてしまいます。
自営業者にとって、不確実な未来をリスクと捉えるか、可能性と捉えるかは悩ましいところですが、事業に夢をかける分、家計は慎重に管理することが大切です。
それでは住宅ローンの審査の際に、具体的にどのくらいの収入があれば安心なのでしょうか。
ここで注意しなければならないことは、金融機関が住宅ローンの審査をする際に、会社員の場合は収入が対象になりますが、自営業者に関しては、年間の売り上げから経費を差し引いた所得が対象となり、直近の3期連続で黒字であることが条件とされることが一般的だということです。仮に3期のうち一度でも赤字となると、住宅ローンの審査に通らないケースも考えられます。

では、どのくらいの所得が必要なのでしょうか。具体的な条件を入れてシミュレーションをしてみましょう。

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03自営業で住宅ローンを借りた際の返済シミュレーション

「スゴい住宅ローン探し」には、住宅ローンのシミュレーションがあります。
下記の条件を設定して試算してみました。

設定した条件

設定した条件

すると毎月の返済額は8万8,554円、返済総額は3,725万8,868円。
毎年の返済額は3,725万8,868円÷35年=106万4,539円となります。

無理な返済が延滞につながらないよう、収入比の借り入れ金額を示す「返済負担率」が審査されます。
返済負担率は年収に占める年間返済額の割合のことですが、自営業者については
年間の返済金額÷3年間の所得平均額×100
で計算されます。
返済比率は、一般的に25%~35%とされています。この返済比率が高いほど収入に対しての住宅ローンに占める割合が多く、家計への負担も重くなります。

返済比率別にみた必要な所得は以下となります。

■返済率35%の場合 
106万4,539円 ÷ 35% =必要な所得 304万1,540円

約304万円は収入ではなく、経費等差し引いた所得であることにあらためて注意しておいてください。

■返済率30%の場合
106万4,539円 ÷ 30%  =必要な所得 354万8,463円

■返済率25%の場合
106万4,539円 ÷ 25%  =必要な所得 425万8,156円

住宅ローンの返済率は25%から35%が無理なく返済できる目安だと言われています。参考にしてみてください。

このシミュレーションでは毎月の返済額から借り入れ可能金額も調べられるので、無理なく借りるとすればどうなるか、という試算をすることも可能です。
設定した条件を上記と同様にし、仮に毎月の返済額を8万円とすると、シミュレーション上の借入可能額は1,806万円となります。9万円とすると2,032万円となり、現実的な借入額を元に、借り入れ可能額を調べることができます。

試算する際の「金利」は、審査基準をクリアするための試算には4%を、家計の中での実際の返済負担を試算する場合は実際の金利に近い2%を使うのが良いでしょう。。

いくら借りられるかだけでなく、いくらなら無理なく返せるかも大切です。この二つの視点から資金計画を考えてみましょう。

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04住宅ローン審査を通るためのコツ

自営業者が住宅ローン審査に通るためには、

  • 安定的、継続的な所得を確保する
  • 無理な返済計画を立てない
  • クレジットカードなどの信用情報や、税金等の延滞がないかをチェックしておく
  • 購入予定物件の担保価値も考慮する
  • 健康状況に留意する。年齢が上がると審査も厳しくなる
  • 事業や貯蓄の実績などを説明する(客観的な資料があるとなおよい)

などのポイントを再確認しておくと良いでしょう。

また、付き合いのある地元の金融機関などがあれば相談してみるのもいいでしょう。付き合いの長さや、メインバンクとして協力してもらっていることなどから、ローンを組むことが可能になることもあるようです。金融機関によっては、自営業やフリーランスの方への貸出に注力している金融機関もあるため、そちらに相談することも検討してみましょう。

また、住宅を取得するときに自己資金(頭金)でまかなえない部分が、住宅ローンの借入金額になります。頭金が大きければ借入金額は少なくてすむということもあらためて認識しておく必要があります。

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05普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関やフラット35の利用を検討する

普段利用している金融機関や自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関では、申告書類の所得以外の観点からも審査を行うケースがあります。
世帯全体での資産はあるけれど、申告書類の所得だけで判断されて満足な結果が得られなかった。たまたま直近に設備投資などにより、一時的に経費が増え所得が低く満足な結果が得られなかった。
そういった方は、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関に相談することにより、形式的な書類審査だけでは見えない、事業内容や中長期的に見た事業計画、世帯全体での資産状態をもとに審査対象になることがあります。

金融機関の住宅ローンとは別に、フラット35や普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関の利用も検討する価値があります。

また、民間の金融機関では金融機関のリスク回避のため、自営業者にはより高めの「審査金利」で審査が行われると言われていますが、フラット35は固定金利のため、実際の借り入れ金利とほぼ同じ値となります。
フラット35は、平均の所得が3期連続で黒字があることが求められる多くの金融機関の住宅ローンとは違い、審査されるのは直近の1期分だけです。
所得が大きく改善した、あるいは開業からまだ3年が経過していないといったケースでも審査対象になります。

大手やネット金融機関などの審査で、満足な結果が得られなかった人も住宅購入はあきらめずに、普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関やフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。

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