不動産の契約で支払う手付金とは?
相場と支払う際の注意点

手付金は、マンションや土地など不動産の売買契約を結ぶ際に買主から売主に支払うお金のことで、大きく分けて以下の3つの種類があります。
なお、契約書において「手付金は、残金支払時に売買代金の一部に充当する」とすることも多く、その場合、手付金は売買代金の一部に充当されることになります。

買主が手付金を支払い売主が受領することで、買主・売主双方が不動産の売買について同意し、契約が成立したことを明確に意思表示したことになります。この意味で支払われる手付金のことを「証約手付」と呼びます。

契約成立後でも、一方の当事者だけの意思で契約の解除ができるようにするために支払われる手付金を「解約手付」といい、一般的には不動産売買契約における手付金のほとんどがこれにあたります。

民法第557条には「買主は手付金を放棄すれば、また売主は手付金の2倍の金額を買主に支払えば、契約を解除できる」旨が規定されており、いったん結んだ契約でも解除する場合、買主は自身の支払った手付金を返還してもらう権利を放棄する（手付金放棄）することによって解除することができます。一方、売主は買主に手付金の倍額を返還（手付金倍返し）することによって解除することができます。

ただし、解約手付により契約を解除することができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでの一定期間のみです。例えば、買主が手付金以外の金銭（内金など）を支払った場合には、売主からの解約手付による契約解除はできなくなります。

なお、解約手付による解除をする場合、損害賠償等の責任を負う必要はありません。

契約を結んだにも関わらず買主が契約義務を果たさなかった場合（例：購入代金を支払わない場合）、手付金は没収されます。逆に売主が契約義務を果たさなかった場合（例：期限内に不動産を引き渡さなかった場合）は、買主に手付金の2倍の金額の違約金を支払わねばなりません。

手付金の支払いは原則として契約締結時であり、購入した不動産はまだ売主から買主に引き渡されていないケースがほとんどです。一般的にはそれで何の問題もないのですが、たとえば売主である不動産業者が倒産してしまった場合など売主側の都合で不動産が引き渡せない事態に陥ってしまうと、手付金が返還されなくなるおそれがあります。

後で詳しく述べますが、手付金は売買価格の10%程度であることが多く、たとえば3000万円のマンションを購入する場合の手付金は300万円程度。売主側の都合で物件が引き渡されず、しかも手付金が返還されないとなると、買主にとっては大きな損失となります。

そこで、宅地建物取引業法（第41条）では売主が不動産業者（宅地建物取引業者）である場合は、手付金が買主に必ず返還されるように「保全措置」を取り、手付金を第三者に保管させることを義務付けています。

不動産業者に義務付けられている保全措置の対応方法には主に2種類あります。「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」といわれるもので、「銀行等による保証」とは、不動産業者が受領した手付金等の返還義務について、銀行や信託銀行と連帯して保証する契約で、不動産業者が一定の手数料を支払うこと形で、金融機関と契約を結ぶ仕組みとなっています。一方、「保険事業者による保証保険」とは、不動産業者が保険事業者へ保険料を支払うことで、手付金等の返還義務に備える契約で、契約の内容としては、両者ともに「保証委託契約」となります。そして不動産業者が講ずべき対応方法は、売買される不動産の工事が完了しているか否かによって異なります。

「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」の2つのうち、いずれか1つを講じることとされています。

「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」、「指定保管機関による保管」の3つのうち、いずれか1つを講じることとされています。ちなみに「指定保管機関による保管」とは、売主である不動産業者、国土交通大臣指定の保管機関、買主の三者の間で締結する契約で、まず買主が指定保管機関へ手付金を預け、物件の引き渡しが確認出来たら、指定保管機関が不動産業者へ手付金等を支払うという仕組みのことです。

すべての不動産売買について手付金の保全措置が取られるわけではありません。
保全措置が受けられるのは、手付金の額が一定の額を超えた場合のみで、この金額の基準も、対象となる不動産の工事が完了しているか否かによって異なります。

工事完了前の宅地または建物の売買の場合は、以下のいずれかの場合のみ手付金の保全措置が取られます。

1. 手付金等の合計が代金の額の
   100分の5を超えるとき
2. 手付金が1000万円を超えるとき

工事完了後の宅地または建物の売買の場合は、以下のいずれかの場合のみ手付金の保全措置が取られます。

1. 手付金等の合計が代金の額の100分の10を超えるとき
2. 手付金等の合計が1000万円を超えるとき

ただし、上記のような場合でも、以下のときには手付金の保全措置を取らなくて良いとされています。

保全措置が義務付けられているのは宅地建物取引業者のみであり、個人間の売買など宅地建物取引業者が売主でない売買では手付金の保全措置は義務付けられていません。

業者間取引（売主・買主ともに宅地建物取引業者のとき）の場合は、手付金の保全措置は義務付けられていません。

手付金の保全措置は不動産の引き渡し前に行われる措置であり、すでに買主が所有権の登記を済ませている場合は手付金保全の必要がないとみなされます。