自営業でも頭金なしで住宅購入は可能? 無理なく住宅ローンを返済できる頭金の目安を解説

2020.08.24 8

住宅を購入する際には住宅ローンを利用することが一般的です。全額を住宅ローンで賄うことも今では可能になりましたが、頭金の有無はその後の返済に大きな影響を与えます。 自営業者の住宅ローンの利用までの流れや、頭金について紹介します。

01自営業者が住宅ローンを借りる場合の流れ

社団法人・不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査」(2019年度)によると、住宅ローンの利用率は、新築住宅購入者で83.6%、中古住宅購入者で67.3%となっていて、住宅購入にあたって、多くの人が住宅ローンを利用していることがわかります。

出典:不動産流通業に関する消費者動向調査」(2019年度)

住宅ローンを利用するためには、取り扱いをする金融機関の審査を受ける必要がありますが、一般的に会社員に比べて自営業者は審査のハードルが高いと言われています。
会社員の場合は、安定した収入があり返済能力が高いと見なされますが、自営業者は業績の予測が難しく、万一の病気やけがなどで収入を失うリスクもあります。
そのため多くの金融機関では自営業者には、例えば、所得が直近の3期連続で黒字であることなど、会社員とは異なる基準を設けています。
また、住宅ローンをめぐる金利差の競争も激しく、審査に時間のかかる自営業者への対応に消極的な金融機関も多くなっているようです。
ただし、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関もあり、申告書類での所得以外からも審査対象とする金融機関もあります。
金融機関を悩んでいる人や他の金融機関で満足な結果を得られなかった人は、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関に相談するのも良いでしょう。

具体的な審査はどのようになっているのでしょうか。

住宅ローン借り入れの流れ

住宅ローンでは取得した物件を担保に融資が行われるため、売買契約を結んだ後でないと申し込みができません。そのため多くの金融機関では、審査に通るかどうかを確認する事前審査を行っています。
あらかじめ取得したい物件を選び、自己資金や借り入れ予定額を確認し、毎月の返済必要額を調べておくと良いでしょう。「スゴい住宅ローン探し」の住宅ローンシミュレーションをご利用ください。

事前審査では、金融機関によって異なりますが、本人確認資料や確定申告書の控えなどの提出が求められます。

長くて1週間程度と言われる審査期間ですが、自営業者の場合、やや長くなることもあるようです。

仮審査を通過すると、売買契約を結び、本審査を申し込みます。より詳しく審査が行われるため、10日から2週間程度かかると考えておくと良いでしょう。

本審査に進んで、審査が通らないということもあります。
住宅の売買契約にはそうした場合に契約を解除できる「ローン特約」が付いていることが一般的です。売買契約の際には必ず確認するようにしてください。

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02普段利用している金融機関、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関、フラット35の利用

先にも触れたように、自営業者は住宅ローン審査のハードルが高いと言われていますが、自営業やフリーランスの方への貸出に注力している金融機関や普段取引されている金融機関に相談することも考えてみてはいかがでしょうか。
世帯全体での資産はあるけれど、申告書類の所得だけで判断されて満足な結果が得られなかった。たまたま直近で設備投資などにより、一時的に経費が増え所得が低く満足な結果が得られなかった。
そういった方は、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関に相談することにより
形式的な書類審査だけでは見えない、事業内容や中長期的に見た事業計画、世帯全体での資産状態をもとに審査対象とすることがあります。
また、自営業者が使いやすとされている、住宅金融支援機構と全国の金融機関が提携して扱う住宅ローン「フラット35」の利用も選択肢の一つです。
一般的な金融機関の住宅ローンでは、自営業者の場合には平均所得が直近の3期連続で黒字であることが条件とされますが、フラット35で審査されるのは直近の1期分の所得だけです。最近、所得が改善した、開業後3年未満といった場合でもフラット35なら審査対象になります。

03住宅ローンを借りるときに頭金は必要?

頭金は、購入物件の価格から、住宅ローンの借入額を引いた金額です。
最近では条件を満たせば頭金がゼロでも購入が可能なケースもありますが、頭金があれば、住宅ローンの借入額は抑えられ、毎月の返済負担は軽くなり、支払う利息分も少なくてすみます。逆に頭金が少ないと住宅ローンの借入額が増え、毎月の返済額や利息も増えてしまいます。

住宅ローンの審査でも、頭金の額が大きな影響を与えると言われています。頭金が多いと返済額も少なくなるので金融機関のリスクも減少するため審査が通りやすくなるのです。

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04頭金の有無で毎月の返済額はどうなる

頭金が返済額にどのような影響を与えるのかを試算してみました。自営業者を対象としているのでボーナス加算はなしとしています。

▽設定した条件
物件価格 3,000万円
ボーナス時加算 なし
借入期間 35年
金利 2.5%

頭金の違いでお支払いをここまで軽減できます。

※三菱UFJ不動産販売 「物件価格から返済額を試算」を利用

頭金なしの場合は、月々の返済額が、頭金10%と比較すると1万725円、総返済額では約450万円も高くなります。
さらに頭金20%と比較すると、月額で21,450円高く、総返済額では約900万円も高くなっていることがわかります。

頭金を用意する「効果」がはっきりとわかります。

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05結局頭金はいくらあったほうが良い?

国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査によると、住宅購入にあたって、頭金など住宅ローンなどの借り入れ以外の資金の資金比率は、以下のようになっています。

国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査

※ 出典:国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査

分譲戸建て住宅の取得世帯を除けばいずれも3割以上の自己資金を用意していることがわかります。

以前は住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)や年金住宅融資(廃止)といった公的融資が住宅ローンの主流で、その融資枠が購入資金の8割だったこともあり、頭金は2割準備するということが定説のようになっていました。今でも金融機関の多くが貸し出しを物件価格の8割を上限していますが、頭金不要で全額を借りることができるフルローンを提供するところも出てきました。もちろん頭金なしで住宅が入手できるということは、魅力的ではありますが、利息負担が増え、総返済額も大きくなります。また、住宅審査に当たっても、頭金が少ないということは有利に働くことはありません。

頭金は住宅ローンの返済にあたって、大きな影響を与えます。頭金が多いほど、負担が少なくなりますが、金利が高くなると、さらに頭金の重要性は増します。具体的に見てみましょう。
先ほども紹介した住宅ローンシミュレーションを利用して3,000万円の物件を頭金なし、300万円(10%)、600万円(20%)で購入した場合の返済額をみてみましょう。
借入期間を35年、金利4%、ボーナス返済は0%で設定しました。

  • 頭金ゼロでは毎月の返済額は13万2,832円。年間の返済額は159万3,984円
  • 頭金10%では毎月の返済額は11万9,459円。年間の返済額は143万4,588円
  • 頭金20%では毎月の返済額は10万6,265円。年間の返済額は127万5,180円

こうしてみると、かなりの差が出ることは明らかです。返済が大きく生活を圧迫することは自営業者としては避けたいところです。少なくとも1割、できれば2割以上の頭金を用意しておきたいものです。

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