はじめての住宅ローン

自営業、
家を買う。
手堅く、
そつなく、
つつがなく。

自営業、家を買う。手堅く、そつなく、つつがなく。

自営業でも頭金なしで住宅購入は可
能?無理なく住宅ローンを返済でき
る頭金の目安を解説

新井智美

トータルマネーコンサルタント/
CFP/1級ファイナンシャルプランニング技能士

自営業者の住宅ローンの利用までの流れや、頭金について紹介します。

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Contents

  • 自営業者が住宅ローンを借りる場合の流れ
  • 自営業でも利用しやすい金融機関
  • 頭金の有無で毎月の返済額はどうなる
  • 結局頭金はいくらあったほうが良い?
  • まとめ
  • 自営業住宅ローンの頭金 Q&A

ローン審査の
進め方って
どんな感じ?

ローン審査の進め方ってどんな感じ?

自営業者が住宅ローンを利用するにあたり、自営業者ならではの進め方を知っておくことが大切です。

自営業者が住宅ローンを
借りる場合の流れ

自営業者のローン審査ハードルは高い

住宅ローンを利用するためには、取り扱いをする金融機関の審査を受ける必要がありますが、一般的に会社員に比べて自営業者は審査のハードルが高いと言われています。
会社員の場合は、安定した収入があり返済能力が高いと見なされますが、自営業者は業績の予測が難しく、万一の病気やけがなどで収入を失うリスクもあります。
そのため多くの金融機関では自営業者には、例えば、所得が直近の3期連続で黒字であることなど、会社員とは異なる基準を設けています。
また、住宅ローンをめぐる金利差の競争も激しく、審査に時間のかかる自営業者への対応に消極的な金融機関も多くなっているようです。

自営業者向けの住宅ローンに
注力している金融機関もあり

ただし、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関もあり、申告書類での所得以外からも審査対象とする金融機関もあります。
金融機関を悩んでいる人や他の金融機関で満足な結果を得られなかった人は、自営業者向けの住宅ローンに注力した金融機関に相談するのも良いでしょう。

審査の流れ

具体的な審査の流れはどのようになっているのでしょうか?

住宅ローン審査の流れ(一般的な期間)

住宅ローン審査の流れ(一般的な期間)の図

住宅ローンでは取得した物件を担保に融資が行われるため、売買契約を結んだ後でないと申し込みができません。そのため多くの金融機関では、審査に通るかどうかを確認する事前審査を行っています。
あらかじめ取得したい物件を選び、自己資金や借り入れ予定額を確認し、毎月の返済必要額を調べておくと良いでしょう。「スゴい住宅ローン探し」の住宅ローンシミュレーションをご利用ください。

自営業者は審査期間がやや長くなる

事前審査では、金融機関によって異なりますが、本人確認資料や確定申告書の控えなどの提出が求められます。

長くて1週間程度と言われる審査期間ですが、自営業者の場合、やや長くなることもあるようです。

仮審査を通過すると、売買契約を結び、本審査を申し込みます。より詳しく審査が行われるため、10日から2週間程度かかると考えておくと良いでしょう。

本審査に進んで、審査が通らないということもあります。
住宅の売買契約にはそうした場合に契約を解除できる「ローン特約」が付いていることが一般的です。売買契約の際には必ず確認するようにしてください。

わたし、
この銀行と
お付き合い
します♡

わたし、この銀行とお付き合いします♡

自営業者でも住宅ローンが利用できる金融機関があることも知っておきましょう。

自営業でも利用しやすい金融機関

付き合いのある金融機関や
自営業に注力した金融機関を利用する

先にも触れたように、自営業者は住宅ローン審査のハードルが高いと言われていますが、自営業やフリーランスの方への貸出に注力している金融機関普段取引されている金融機関に相談することも考えてみてはいかがでしょうか。

世帯全体での資産はあるけれど、申告書類の所得だけで判断されて満足な結果が得られなかった。
そういった方は、自営業者向け住宅ローンに注力した金融機関に相談することにより形式的な書類審査だけでは見えない、事業内容や中長期的に見た事業計画、世帯全体での資産状態をもとに審査対象とすることがあります。

フラット35を利用する

また、自営業者が使いやすとされている、住宅金融支援機構と全国の金融機関が提携して扱う住宅ローン「フラット35」の利用も選択肢の一つです。

一般的な金融機関の住宅ローンでは、自営業者の場合には平均所得が直近の3期連続で黒字であることが条件とされますが、フラット35で審査されるのは直近の1期分の所得だけです。最近、所得が改善した、開業後3年未満といった場合でもフラット35なら審査対象になります。
自営業者にとっては利用しやすい金融機関の一つとなります。

「フラット35」「フラット35S」とはどんな住宅ローン?―審査基準やメリット・デメリット、民間住宅ローンとの比較まで―
[基礎知識] 2021.12.01

頭金、
みんなどれくらい
用意してる?
ナシもあり?

頭金、みんなどれくらい用意してる?ナシもあり?

住宅ローンの利用にあたり、できれば頭金は用意しておきましょう。また、用意するにあたり、その目安を知っておくことも大切です。

頭金の有無で
毎月の返済額はどうなる

頭金は必要?

頭金は、購入物件の価格から、住宅ローンの借入額を引いた金額です。
最近では条件を満たせば頭金がゼロでも購入が可能なケースもありますが、頭金があれば、住宅ローンの借入額は抑えられ、毎月の返済負担は軽くなり、支払う利息分も少なくてすみます。逆に頭金が少ないと住宅ローンの借入額が増え、毎月の返済額や利息も増えてしまいます。

住宅ローンの審査でも、頭金の額が大きな影響を与えると言われています。頭金が多いと返済額も少なくなるので金融機関のリスクも減少するため審査が通りやすくなるのです。

頭金有無での
返済額シミュレーション

ex.

返済額:
3,000万円
ボーナス時加算:
なし
借入期間:
35年
金利:
2.5%
頭金有無での返済額シミュレーションの図

※三菱UFJ不動産販売
「物件価格から返済額を試算」を利用

頭金なしの場合は、月々の返済額が、頭金10%と比較すると1万725円、総返済額では約450万円も高くなります。
さらに頭金20%と比較すると、月額で21,450円高く、総返済額では約900万円も高くなっていることがわかります。

頭金を用意する「効果」がはっきりとわかります。

でも、
貯金は残して
おきたい!

でも、貯金は残しておきたい!

余剰資金を全て頭金に充てるのは考えもの。最低限必要な生活費(半年分)は現金でおいておきましょう。

結局頭金は
いくら
あったほうが良い?

国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査によると、住宅購入にあたって、頭金など住宅ローンなどの借り入れ以外の資金の資金比率は、以下のようになっています。

住宅購入の自己資金比率

住宅購入の自己資金比率のグラフ

※ 出典:国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査

分譲戸建て住宅の取得世帯を除けばいずれも3割以上の自己資金を用意していることがわかります。

頭金が少ないと総支払額は
大きくなる

以前は住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)や年金住宅融資(廃止)といった公的融資が住宅ローンの主流で、その融資枠が購入資金の8割だったこともあり、頭金は2割準備するということが定説のようになっていました。

今でも金融機関の多くが貸し出しを物件価格の8割を上限としていますが、頭金不要で全額を借りることができるフルローンを提供するところも出てきました。もちろん頭金なしで住宅が入手できるということは、魅力的ではありますが、利息負担が増え、総返済額も大きくなります。
また、住宅審査に当たっても、頭金が少ないということは有利に働くことはありません。

金利が高くなるほど
頭金の重要性は増す

頭金は住宅ローンの返済にあたって、大きな影響を与えます。頭金が多いほど、負担が少なくなりますが、金利が高くなると、さらに頭金の重要性は増します。具体的に見てみましょう。
先ほども紹介した住宅ローンシミュレーションを利用して3,000万円の物件を頭金なし、300万円(10%)、600万円(20%)で購入した場合の返済額をみてみましょう。
借入期間を35年、金利4%、ボーナス返済は0%で設定しました。

頭金ゼロの場合
  • 毎月の返済額は13万2,832円。
  • 年間の返済額は159万3,984円
頭金10%の場合
  • 毎月の返済額は11万9,549円
  • 年間の返済額は143万4,588円
頭金20%の場合
  • 毎月の返済額は10万6,265円。
  • 年間の返済額は127万5,180円

こうしてみると、かなりの差が出ることは明らかです。返済が大きく生活を圧迫することは自営業者としては避けたいところです。少なくとも1割、できれば2割以上の頭金を用意しておきたいものです。

自営業でも頭金なしで住宅購入は可能?
無理なく住宅ローンを返済できる頭金の目安を解説

まとめ

  • 住宅ローンの利用にあたり、頭金は出来れば用意しておいたほうがよい。
  • 特に自営業者の場合、審査が厳しい傾向にあるため、審査に通りやすくするためにも1割~2割程度の頭金を用意することがおすすめ。
  • 頭金を用意せずに住宅ローンを利用することもできるが、後々の返済が負担になる可能性が大きい。
  • 自己資金を全て頭金に充てるのではなく、最低限必要な生活費は現金で用意しておくことも大切。

自営業者の住宅ローンの利用までの流れや、頭金について解説をしました。

自営業の方で、自分が住宅ローンの審査に通るか不安な方も、まずは自分が借りられるか調べてみてはいかがでしょうか?

自営業住宅ローンの頭金 Q&A

自営業は頭金なしで住宅ローンを組める?

条件を満たせば頭金なしでも住宅購入可能なケースはあります。しかし、頭金があれば住宅ローンの借入額は抑えられ、毎月の返済負担は軽くなり、支払う利息分も少なくてすみます。また、頭金が多いと金融機関側のリスクが減少するため審査に通りやすくなります。
詳細は「頭金の有無で毎月の返済額はどうなる」をご覧ください。

頭金の目安はどのくらい?

国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査によると、分譲戸建て住宅の取得世帯を除けばいずれも3割以上の自己資金を用意していることがわかります。

特に自営業者の場合、審査が厳しい傾向にあるため、審査に通りやすくするためにも少なくとも1割、できれば2割以上の頭金を用意しておくのがよいでしょう。
詳細は「結局頭金はいくらあったほうが良い?」をご覧ください。

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  • 頭金の額 結局頭金はいくらあったほうが良い?
  • まとめ まとめ
  • 進め方 自営業者が住宅ローンを借りる場合の流れ
  • 金融機関選び 自営業でも利用しやすい金融機関
  • 返済額 頭金の有無で毎月の返済額はどうなる
  • 頭金の額 結局頭金はいくらあったほうが良い?
  • まとめ まとめ

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