固定資産税の計算方法を解説！
どうすれば安く抑えられる？

基本編 #1

土地や住宅などの不動産を所有していると、毎年必ず来る「固定資産税」の支払い。時期が来るとなんとなく支払っているような感覚のある「固定資産税」ですが、その仕組みや計算方法についてご存知でしょうか？

「固定資産税」とは土地や家屋などの不動産を所有している住民に対して、各市区町村が課している税金です。固定資産税の計算の元となる「固定資産税評価額」は、各市区町村によって決定されています。

課税対象者は、「毎年１月１日現在で土地、家屋及び償却財産を所有し、固定資産課税台帳に登録されている人」です。新築・中古を問わず、戸建てや分譲マンションを所有している人はもちろん、田や畑、山林、牧場、さら地などの土地を所有している人も対象となります。
賃貸暮らしのような借家人に対しては課税されません。

納付時期は6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回です。

第1期の納付月に送付されてくる「納税通知書」を使って、各期の期限までに収めます。納付方法は口座振替などの利用が一般的ですが、最近ではクレジットカード決済が可能な自治体も増えてきています。

支払い方法として、一括払いを選択することもできます。その際には4月に1年分を支払うことになります。
また、クレジットカード決済利用可能な自治体であれば、一括払いについてもクレジットカード決済で支払うことができます。
ただし、クレジットカード決済できる税金の額には上限（自治体によって異なる）があり、別途決済手数料が発生することにも注意が必要です。

「固定資産税」とセットで支払うことが多い税金に、「都市計画税」というものがあります。

都市計画税は各都市が計画的に街を作るために指定する「都市計画区域」のうち、「市街化区域」内にある土地、家屋を有する人に対して課される税金です。

固定資産税とよく似ていますが、市街化区域内の不動産所有者に対してのみ課される点が大きな違いになります。
詳しくは下記の関連記事で説明しています。ぜひ参考にしてください。

基本編 #2

次に固定資産税の計算方法について解説していきます。基本的な計算方法はいたってシンプルで、計算式は以下の通りです。

これで税額が決まります。とはいっても事はそう単純ではなく、まず固定資産税の課税標準額のベースとなる「固定資産税評価額」がどうなっているのか、という点が大きなポイント。

さらには税金の軽減措置や各種の特例によって、導き出される課税標準額は変化します。
標準課税率は、ごくまれに1.4％よりも高い税率を設定している自治体が存在します。

応用編 #1

固定資産税は自動的に引き落としされる人も多いので、あまり細かなことを考えずに納税しているケースも多いかもしれません。ただし、新たに住まいを購入するときや建て替え、リフォームの際にはさまざまな軽減措置などが用意されているので、基本的な仕組みを知っておくことは節税対策として非常に大事です。損をしないためにもここで説明した基本知識を押さえて、正しく節税しましょう。

固定資産税の減額措置については、これまでの説明でも登場した「住宅用地の軽減特例」や「新築住宅に対する軽減特例」がその代表的な制度です。ただし固定資産税の軽減特例は、この他にもたくさん存在します。活用機会の多い特例措置をまとめておきましょう。

住宅の建っている土地に適用される特例で、非常に利用機会の多い制度です。あらためて説明すると以下のようになります。

注意点は、課税年度の1月1日時点で住宅が建っているかどうかという点です。新築前や取り壊しによって、この時点でさら地になっていると適用されません。この特例が適用されるかどうかで課税額は大きく変わるので、購入や解体のタイミングを不動産会社や建設会社とよく相談して決めておく必要があります。

いわゆる省エネのためのリフォームをした建物に対する優遇措置です。条件が細かく決まっていて、以下のようになっています。

これらの条件を満たしたうえで、2022（令和4）年3月末までに省エネのためのリフォーム工事を行った場合、建物面積120m²までの部分について1年間、3分の1の軽減が適用されます。

耐震化リフォームを行った場合の減税措置です。これは耐震基準前（1981年5月31日以前）の建物を建て替え、あるいはリフォームした場合に適用されます。解体して建て替える場合は、建て替え後3年間固定資産税が全額免除となります。リフォームの場合は、1年間2分の1が免除されます。

認定長期優良住宅とは、耐震性や環境性、維持管理の容易性などに関する一定の基準をクリアした優良な住宅に対して、行政から認定を受けた住宅のことです。リフォームによって建物がこの認定を受けた場合、固定資産税の軽減措置が適用されます。
軽減の内容は新築住宅に対する軽減措置の3年間という期間が5年間に（マンションなどの場合は5年間が7年間に）延長される、というものです。ただし認定長期優良住宅はそれ自体の評価額も高くなるので、トータルで見ると一般住宅と比べて負担額はあまり変わらないケースもあります。

新築住宅、マンションに対して適用される軽減措置で、こちらは適用頻度の高い重要な制度です。簡単に説明すると、以下のようになります。

一戸建ての場合は3年間、固定資産税額が2分の1に軽減されます。新築マンションの軽減割合は同じ2分の1で、期間は5年間です。
注意すべきは2020（令和2）年時点では、2022（令和4）年3月31日までの新築物件が適用対象となっている点です。

固定資産税の軽減措置は種類が多くあるため、自分の家がどの条件に適用するか不動産会社や建築会社とよく相談しておきましょう。

また自分でも各市区町村のHPや各自治体の固定資産税を管轄する部署（県税、都税、府税事務所）などに、軽減措置を受けることができるのかどうか問い合わせをしてみるといいでしょう。市区町村のHPには管轄する部署の情報も載っていますよ。

軽減措置を受けるには市区町村への申請が必要
固定資産税の軽減措置は税務署等が自動的に手続きしてくれるのではなく、自ら申告しなければなりません。
例えば「住宅用地の固定資産税の軽減措置」の申告なら、「固定資産税の住宅用地等申告書」という書類の提出が必要です。
書式や提出先、提出期限なども決まっているので、どのような軽減措置が適用されるかを調べると同時に、その手続き方法についても調べておく必要があるでしょう。

応用編 #2

固定資産税の納付に関する注意点について見ていきましょう。

2020（令和2）年6月30日、大阪市が固定資産税を取り過ぎていた分、「71億円超」を返還すると発表し、ニュースとなりました。大阪市の場合は独自の固定資産税ルールを適用してきたのですが、裁判で「過大徴収に当たる」と判決が下り、このような事態となったのです。
このように、自治体によっては納税通知額そのものにミスがあるケースもあります。通知が来たら、その中身を必ずチェックしましょう。

空き家対策が深刻化する中、2015（平成27）年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。市区町村から「特定空き家」に指定されてしまった建物は、住宅用地の軽減特例の対象外となります。ちなみに軽減特例が使えなくなった場合、最大で6倍もの固定資産税の支払い義務が発生します。
「特定空き家」は長期間居住者がいない状態で放置されていたり、行政の通知にもかかわらずそのまま放置していたりといった場合に指定されてしまうことも。使っていない家屋や建物がある場合は、注意しましょう。

固定資産税はクレジットカードでの支払いや、電子マネー（nanaco、楽天edy、WAONなど）を利用してコンビニで支払えます。クレジットカードならポイント還元の特典を受けられますし、電子マネーもクレジットカードからのチャージであれば、ポイント還元の対象となります。
ただしクレジット払いは各市区町村によって、支払える税金の限度額や決済手数料が定められています。支払方法が細かく違うため事前に自治体のHPで確認し、トータルしてどの方法がお得になるかを吟味しておくといいでしょう。

一通り固定資産税に関する計算の仕組みを理解しておけば、大まかな金額については予測ができます。ただし、いざ納税通知書が来た場合、イマイチ納得できない金額になっていることも。そういった場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。税制上、何らかの複雑なケースに該当しているかもしれませんので、早めにプロへ相談した方が安心です。

固定資産税とは？

固定資産税とは土地や家などの不動産にかかる税金です。課税対象者は、「毎年１月１日現在で土地、家屋及び償却財産を所有し、固定資産課税台帳に登録されている人」で賃貸暮らしのような借家人には課税されません。
詳細は「固定資産税ってどんな税金？」をご覧ください。

固定資産税の計算方法は？

固定資産税は以下の計算式で算出されます。
固定資産税 = 評価額(課税標準額)×標準税率(1.4%)

計算式の通り、家の評価額と自治体が定める標準税率によって算出されますが、軽減措置や各種の特例によって導き出される課税標準額は変化します。
詳細は「固定資産税はどう計算されるの？」をご覧ください。